問題1

開發(fā)商通知業(yè)主收房，但是業(yè)主發(fā)現(xiàn)新房不具備交付標準，要求開發(fā)商整改。業(yè)主在開發(fā)商整改完成后收房，但物業(yè)公司從開發(fā)商首次通知業(yè)主收房的時間起算并收取物業(yè)費，合理嗎？

法官說

不合理。根據相關法律規(guī)定，房屋已竣工但尚未出售或者未交付給買受人的，物業(yè)服務費用應由建設單位交納，如確因新房不符合交付標準而導致延期收房或未交付房屋的，此期間段的物業(yè)費不應由業(yè)主承擔，而應當由建筑單位，即房地產開發(fā)商交納。部分地區(qū)也根據該規(guī)定針對物業(yè)費交納數額頒布了地方性法規(guī)、地方規(guī)范性文件等作出進一步細化。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

問題2

業(yè)主是否應該從收房后開始交納物業(yè)費？如果業(yè)主因某些原因，在開發(fā)商通知收房的3個月后收房，這3個月需要交納物業(yè)費嗎？

法官說

新房物業(yè)費自業(yè)主驗收合格，開發(fā)商交付房屋之時起由業(yè)主負責交納；關于二手房物業(yè)費交納節(jié)點，二手房買賣合同（或司法網拍拍賣公告）有約定的從其約定，若無約定則一般自房屋交付之日起算。

若已符合交房條件、因業(yè)主一方原因而遲延收房的，遲延收房期間的物業(yè)費應由業(yè)主承擔。

問題3

業(yè)主已經交納了物業(yè)費，為什么物業(yè)公司還要業(yè)主交小區(qū)水電公攤費呢？這個合法嗎？

法官說

需要視情況確定。物業(yè)費是物業(yè)服務企業(yè)依照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務后有權收取的服務費用。小區(qū)水電公攤費是物業(yè)共用部位、共用設施設備產生的費用或需要由業(yè)主分擔的物業(yè)管理區(qū)域內的各類規(guī)定費用。兩種費用的性質不同，不存在包含與被包含關系。若管理規(guī)約、物業(yè)服務合同授權物業(yè)公司代收水電公攤費用，業(yè)主應當向物業(yè)公司交納，同時物業(yè)服務人應當定期將代收費項目、標準、金額以合理方式向業(yè)主公開；若物業(yè)服務人假借代收公攤水電費名義，收取額外費用的，不合法。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》第四十四條：物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

問題4

物業(yè)以業(yè)主不交納物業(yè)費為由，不交付房子，合法嗎？

法官說

房屋的交付涉及的法律關系是房屋買賣合同（或商品房預售合同）關系，物業(yè)費的交納涉及的法律關系是物業(yè)服務合同關系，是兩種不同的法律關系。交付房屋系房產開發(fā)商的權利與義務，并非物業(yè)服務人的權利與義務。若業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務人可催告業(yè)主按期支付，催告期屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或申請仲裁，并不包括克扣房產證、停運門禁卡、禁止業(yè)主進入等不交付房產的行為。

當然，如開發(fā)商在購房合同約定的期間內未履行配合辦理房產證的義務時，業(yè)主也不得以開發(fā)商未交付房產證為由拒交物業(yè)費，應當根據購房合同約定的違約條款提起訴訟或申請仲裁，通過司法途徑維護自身權益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

問題5

房子空置沒入住，提供服務相對少，物業(yè)費可以打折嗎？

法官說

空置房屋的物業(yè)費減免政策，國家暫未有明確規(guī)定，但部分地區(qū)有相關地方性法規(guī)對空置房屋的物業(yè)費交納標準予以規(guī)定，建議大家查詢當地有關空置房屋物業(yè)費交納標準的相關政策。

如寧波地區(qū)，根據寧波市政府辦公廳《關于印發(fā)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例實施意見的通知》第五條第（五）款規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)辦理交付滿1年后仍未入住的空關房，第2年開始業(yè)主應向物業(yè)服務企業(yè)提出空關房起止時間書面申請，經物業(yè)服務企業(yè)核實后，從第2年開始空關房期間的物業(yè)服務費按80%比例交納。

問題6

因前業(yè)主只簽署了購房合同未取得鑰匙，故一直拖欠房款導致房子閑置五年后被拍賣，物業(yè)費是否應從下一任業(yè)主取得鑰匙時起算呢？若法拍房公告里未約定物業(yè)費繼受主體的，確權之前的物業(yè)費，應由誰承擔?

法官說

經拍賣而取得的房屋，買受人是否需要承擔房屋過戶至其名下之前的物業(yè)費，需要看《競拍公告》等拍賣文件的約定。若拍賣文件中已告知買受人需處理可能存在的物業(yè)費，則買受人基于拍賣已繼受取得前一任業(yè)主對房屋的所有權利義務，買受人不能再以其并非房屋所有權人來抗辯物業(yè)費的付款請求。

法院的拍賣文件不僅只有拍賣公告一份，還有拍賣成交確認書、執(zhí)行裁定書等。若法院的拍賣文件中均未對確權之前的物業(yè)費進行約定，根據合同相對性原則，物業(yè)公司可向原業(yè)主主張確權前欠繳的物業(yè)費，獲得生效債權文書后可向人民法院申請執(zhí)行或參與拍賣房款分配。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百一十九條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。

問題7

物業(yè)公司以業(yè)主未交納道閘維修費和電費為由，禁止其車輛進入小區(qū)，合法嗎？

法官說

不合法。道閘維修費屬于因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修產生的費用，一般由住宅專項維修基金承擔，若維修基金不足，應當及時續(xù)繳，業(yè)主繳存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有；電費是業(yè)主與供電部門簽訂供電合同，因業(yè)主用電而產生的費用，兩者均與物業(yè)管理費性質不同，系不同的法律關系。物業(yè)公司可以經業(yè)主委員會（或業(yè)主）授權后，就管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等向最終用戶收取有關費用，但物業(yè)公司不得在業(yè)主欠繳代收費用的情況下，就物業(yè)服務合同未授權的行為（如禁止車輛進入、禁止業(yè)主進入、停水停電等）進行私力救濟。

若經合理催告期，業(yè)主委員會（業(yè)主）仍不交納專項維修基金或代收費用的，物業(yè)服務人可憑物業(yè)服務合同提起訴訟或申請仲裁，要求業(yè)主委員會（業(yè)主）承擔物業(yè)服務人墊付的道閘維修費或電費。

法條鏈接

《住宅專項維修資金管理辦法》第十七條：業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。

本文綜合來源“浙江天平”“寧波市鄞州區(qū)人民法院”“湖南高院”微信公眾號